Acheter une propriété en France

Processus d’Achat

1. Informations sur la propriété avant l’achat
   1. Titre de Propriété et Références Cadastrales
   2. Plan Cadastral
   3. Plan de Structure Local (POS or PLU)
   4. Permis de Construire
2. Sous quelle forme juridique acheter ?
   1. Structure de Propriété
   2. Statut de la propriété (SCI = Société Civile Immobilière)
3. Processus d’achat
   1. Coûts et frais
   2. Promesse de Vente
   3. Notaire Français
   4. Dépôt de Garantie
   5. Loi SRU (Loi des 10 jours)
   6. Clauses Suspensives
   7. Financement de la propriété
   8. Enquête sur la Propriété : diagnostics
   9. Droits de préemption
   10. Acte de Vente
4. Taxes au moment de l’achat
   1. Taxe Foncière
   2. Taxe d’Habitation
   3. Charges de copropriétaires
5. Taxes à la revente
   1. Droit de Succession
   2. Impôt sur la plus-value
   3. Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF)

1. Informations sur la propriété avant l’achat

1.1 Titre de Propriété et Références Cadastrales

Le vendeur prouve qu’il possède un bien immobilier en France grâce à son titre de propriété qui doit être enregistré au cadastre et à l’office notariale (conservation des hypothèques) pour être opposables aux tiers. Le titre de propriété enregistré peut également nous renseigner sur les prêts hypothécaires, les servitudes tels que les droits de passage ou autres motifs qui affectent les biens immobiliers français.

1.2 Plan cadastral

Un bien immobilier français est divisé en unités appelées lots ou parcelles, dont chacun reçoit un numéro cadastral (référence cadastrale) qui est enregistré et qui apparaît sur le plan cadastral de la propriété. Le plan ne garantit pas l’exactitude, mais permet de comprendre les mesures terrestres ou les limites de la propriété.

1.3 Plan de Structure Local (POS or PLU)

La plupart des collectivités locales françaises produisent un plan structurel local (POS = Plan d’Occupation des Sols ; PLU = Plan Local d’Urbanisme) qui vous indique entre autres choses ce qui peut ou ne peut pas être fait sur votre terrain ou sur le terrain voisin.

1.4 Permis de Construire

Aucune construction ou démolition et aucun changement d’utilisation des biens immobiliers ne peuvent être entrepris en France sans un permis de construire ou une déclaration de travaux et cela même pour les petits projets comme la construction d’une piscine. Ceux qui faillissent à cette règle peuvent faire face à des sanctions pénales, civiles et administratives.

2. Sous quelle forme juridique acheter ?

2.1 Structure de Propriété

Un bien immobilier français peut être acheté de diverses manières. Cela inclut également les achats directement par les particuliers, soit en nom simple, soit en noms multiples, soit en tant que conjoints, ou en prenant des parts dans une société qui détiendra le bien immobilier. La structure du droit de propriété dépend largement de ce qui convient à votre situation familiale personnelle. Avant tout achat immobilier, il est recommandé de s’informer auprès de conseillers juridiques et fiscaux.

2.2 Statut de la Propriété (SCI = Société Civile Immobilière)

Une SCI est une société foncière. Bien qu’elle puisse être utilisée pour réduire les frais de succession par le don de ses parts à ses enfants de son vivant, ce système peut également être utilisé par un groupe de personnes non apparentées pour acheter une propriété en tant que copropriétaires. Dans ce cas, il est essentiel de prendre des conseils de professionnel.

3. Processus d’achat

3.1 Coûts et frais

Quand une propriété est présentée par un agent immobilier en France, le prix comprend la commission d’agence, donc les seuls frais que vous devez ajouter sont les « frais de notaires et taxes » (diverses taxes gouvernementales telles que les droits de mutation).
Cette somme équivaut à un coût supplémentaire de 7 – 8% du prix d’achat de la propriété et varie en fonction de plusieurs facteurs. Cela peut être un peu moins si vous achetez une propriété sans prêt bancaire.

3.2 Promesse de Vente

Une fois que vous avez trouvé la propriété qui vous correspond et accepté le prix, vous signerez un document qui vous engagera à acheter – l’accord préliminaire : promesse de vente. Ce document énonce les détails de l’achat et donne des informations sur la propriété, les personnes impliquées, le prix, la demande de prêt si besoin est. Il peut inclure des clauses conditionnelles : clauses suspensives qui vous permettent de vous retirer de l’achat si une certaine condition n’est pas satisfaite (par exemple, le refus pour l’accord de prêt). Il doit être signé par le vendeur et par l’acheteur et la signature se fait chez le notaire.

L’accord préliminaire peut être préparé par un agent immobilier. Nous recommandons généralement au notaire de rédiger la promesse de vente.

3.3 Notaire Français

Le notaire est un fonctionnaire du gouvernement indépendant nommé sous serment par le ministère de la Justice française. Il / elle peut agir à la fois pour l’acheteur et pour le vendeur, bien que chaque partie puisse désigner son propre notaire sans frais supplémentaires si elles le souhaitent. Les deux notaires partageront ensuite leurs honoraires. Les transactions immobilières françaises doivent être finalisées par un notaire français exerçant en France. Nous recommandons généralement à nos clients d’avoir leurs propres notaires parlant la même langue qu’eux.

3.4 Dépôt de Garantie

Lorsque vous signez la promesse de vente, vous devez généralement payer une caution de 10% du prix d’achat, ainsi que la commission d’agence. Le notaire gardera la caution sous votre nom à la caisse des dépôts et consignation (institution publique sécurisée). Certains agents immobiliers fournissent également ce service. Au sein de l’agence Saint Tropez Home Finders, nous pensons que le notaire est la meilleure personne pour détenir votre caution.

3.5 Loi SRU (Loi des 10 jours)

A partir du lendemain du jour où vous recevez le compromis de vente, vous aurez une période de réflexion de dix jours avant que le document ne soit exécutoire. Pendant ces dix jours, vous pouvez changer d’avis et vous retirer de l’achat sans pénalités. Si vous avez déjà envoyé votre caution, elle vous sera alors remboursée en totalité. Le même privilège ne s’applique pas pour le vendeur.

Que se passe-t-il si je décide de me retirer de l’achat après les dix jours qui suivent la signature du compromis ? Vous risquez de perdre votre caution et la commission. Selon les termes de la promesse de vente, d’autres sanctions peuvent être appliquées. Que se passe-t-il si le vendeur se retire de la promesse de vente ? Si le vendeur se retire, il devra vous rembourser votre caution et (si la promesse le dit) vous payer à nouveau le même montant en guise de dommages et intérêts.

3.6 Clauses Suspensives

En France, un acheteur peut insister pour que la promesse de vente contienne une ou plusieurs conditions suspensives, qui, si elles ne sont pas respectées, peuvent lui permettre de se retirer du compromis de vente et de récupérer sa caution. Dans une promesse bien rédigé, les conditions suspensives serviront généralement à couvrir des questions telles que le droit de se retirer si un prêt est demandé mais pas obtenu, les droits de passage ou de restrictions d’urbanisme affectant le bien et que l’urbanisme ne prévoyait pas jusque-là (exemple : permis de construire, de rénovation ou autres travaux) et le fait que la villa n’exerce pas son droit de préemption pour acheter la propriété.

3.7 Financement de la propriété

Si vous avez besoin d’un prêt, il est plus sage d’obtenir un accord de principe de votre banque avant de commencer votre recherche de propriété. Cela vous permettra de connaitre exactement votre budget, de réagir rapidement et de mettre toutes les chances de votre côté pour réaliser une bonne affaire dans le cas où vous trouvez la propriété de vos rêves.

Selon la loi française, une promesse de vente peut être subordonnée à l’obtention du financement nécessaire pour compléter l’opération globale. A cet effet, l’accord préliminaire doit stipuler quelle proportion de la somme est disponible pour vous à partir de vos propres ressources et quelle proportion vous cherchez à emprunter. En outre, vous pouvez préciser d’autres critères du prêt comme une durée maximale, un taux d’intérêt maximal et un paiement mensuel maximal.

À compter de la date de la signature de la promesse, vous avez de 30 à 45 jours pour obtenir un prêt. Si la réponse pour votre accord de financement vous est donnée après le délai requis, vous aurez droit au remboursement de tous vos dépôts.

3.8 Diagnostics sur la Propriété

Des diagnostics seront effectués dans le cadre du processus de vente et les frais seront à la charge du vendeur. Il s’agira de chercher la présence de termites, d’amiante, d’insectes, d’examiner le système électrique et le système de gaz, d’estimer la consommation électrique du bien, d’identifier les risques naturels et techniques. Habituellement, ces diagnostics sont effectués avant la signature de la promesse de vente.

Le système français n’impose pas de diagnostic sur la construction, mais si vous êtes inquiets au sujet de questions telles que par exemple l’isolation, les faux plafonds etc., nous pouvons trouver un spécialiste approprié pour vous en France.

3.9 Droits de préemption

Le notaire vérifie si d’autres parties ont un droit de préemption sur la propriété. Par exemple, si un individu loue sa propriété, ses locataires peuvent avoir un droit de préemption pour acheter la propriété directement avec le propriétaire actuel, et cela même si le vendeur a fait un contrat pour vendre sa propriété à quelqu’un d’autre. Si la propriété est dans la France rurale, des agriculteurs peuvent avoir des droits similaires, si une propriété est, par exemple, nécessaire pour les projets routiers d’élargissement ou des projets d’infrastructure similaires. Dans les zones urbaines, la municipalité dispose d’un droit de préemption sur la vente d’une propriété dans des zones que la municipalité a désignées.

3.10 Acte de Vente

Le notaire effectuera diverses recherches cadastrales auprès des autorités locales, il rédigera l’acte de vente et l’acte constitutif d’hypothèque si besoin est. Le notaire vérifiera que chaque partie ait la pleine capacité ou le droit soit de vendre la propriété soit de l’acheter. Il / elle est également responsable de toutes les recherches relatives au droit de propriété du propriétaire actuel. Il / elle vérifiera la position du bien en matière d’urbanisme et confirmera que la recherche ne révèle rien qui soit susceptible de faire baisser la valeur de la propriété. 

Aucune limite de temps spécifique n’est imposée mais il faut généralement 2 à 3 mois pour mener à bien cette étude.

La somme correspondant au prix de vente doit être créditée sur le compte du notaire par virement bancaire avant la signature de l’acte de vente. En outre, le jour de la signature, vous devez fournir la preuve de la souscription à un contrat d’assurance pour le bien que vous achetez.

Si la date pour la signature de l’acte de vente ne vous convient pas, nous vous conseillerons de donner procuration à l’un des clercs de notaire de votre choix afin que les formalités puissent être accomplies sans que vous ayez à vous déplacer en France. La procuration doit être assistée par un notaire public dans votre pays d’origine. Il est recommandé d’informer le notaire dès que possible si vous prévoyez de ne pas signer l’acte de vente vous-même.

Dès que l’acte de vente sera signé, vous obtiendrez la preuve officielle de votre droit de propriété (attestation d’acquisition) de la part du notaire. Les droits de mutation et d’enregistrement de l’acte de vente prendront environ 6 mois à partir de la signature de l’acte final. En temps voulu, le notaire devra vous fournir une copie certifiée conforme (expédition) de votre acte final. Même si votre bien devait être hypothéqué, vos titres de propriété originaux resteraient dans les archives du notaire. Ceci est une exigence de la législation française.

La confirmation de la transaction de la part du notaire permet de prendre toutes les dispositions pratiques, telles que la souscription d’un contrat d’eau et d’électricité et autres. Vous pouvez payer vos factures françaises depuis votre pays de résidence, mais il est pratique courante de régler toutes vos dépenses françaises grâce à un compte ouvert dans une banque française. Dans le cadre de notre service, nous pouvons vous aider à mettre en place ces arrangements.

4. Taxes au moment de l’achat

La fiscalité est un sujet complexe et pour pouvoir vous conseiller sur ce domaine il faut avoir connaissance de tous les éléments relatifs à chaque cas. Le contenu de cette page est donné à titre d’information générale et aucune responsabilité ne sera tenue en rapport à cet article.

En France, deux taxes sont à payer par les résidents et par les non-résidents. Le montant de ces taxes varie en fonction de l’endroit où l’on vit et selon la taille de la propriété.

4.1 Taxe Foncière

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous êtes responsable du paiement de cette taxe, qui est due entre les mois d’octobre et novembre, peu importe qui occupe le bien. Si un propriétaire vend son bien en milieu d’année, le notaire en charge de la vente répartira l’impôt foncier.

4.2 Taxe d’habitation

Cette taxe est due pour toutes les résidences principales c’est à dire les résidences à usage d’habitation. L’occupant de la propriété est responsable du paiement de cette taxe à partir du 1er janvier. Même si vous utilisez uniquement la propriété de manière occasionnelle, vous êtes responsable de cette taxe. Si vous louez votre propriété à quelqu’un d’autre, et que cette personne y vit au 1er janvier, elle devra payer cette taxe. En revanche, si la personne déménage plus tard dans l’année ou si vous vendez la propriété la somme versée ne sera pas remboursée.

4.3 Charges de copropriétaires

Tous les propriétaires qui possèdent aussi bien un appartement qu’une villa au sein d’une copropriété auront des frais de copropriété à payer. Vous devriez envisager ces charges avant la signature du compromis de vente. Les frais varient selon la taille et la qualité de la copropriété, et s’il y a des ascenseurs, une piscine, un gardien, des courts de tennis et d’autres installations.

5. Taxes à la revente

5.1 Droit de Succession

Depuis Aout 2015, les citoyens européens ont la possibilité de définir dans leur testament, quelle loi européenne s’appliquera en matière de succession. De cette manière, il est possible de désigner la loi à appliquer pour la succession en elle-même. Quoi qu’il en soit, les successeurs seront toujours sujets à la taxe sur les successions en France. Si un traité de double imposition existe entre les deux pays, les frais de succession payés en France seront pris en compte.

Avant de signer un acte de vente, nous vous conseillons de consulter votre notaire pour déterminer sous quelle forme il vous conseillera d’acheter en fonction de votre situation personnelle. Et tout particulièrement en tenant compte de votre situation familiale, comme avec des enfants d’un premier mariage, où il vous est conseillé de vérifier la loi française.

5.2 Impôt sur la plus-value

L’impôt sur la plus-value ne s’applique que si vous vendez une résidence secondaire. Il n’y a pas d’impôt sur la plus-value si vous vendez votre résidence principale pour en acheter un autre.
Le calcul du montant de cette taxe est compliqué et il est conseillé de se renseigner auprès de professionnels.

De manière générale, cette taxe est calculée par rapport à la différence qu’il y a entre le prix d’achat de la propriété et le prix de revente, les améliorations faites sur la maison peuvent être déduites. Les résidences secondaires en France sont soumises à l’impôt sur la plus-value durant 22 ans de détention de la propriété (resp. 30 ans pour les charges sociales) avec un amortissement par an de :

• 6-21 ans : 6% d’impôt / 1,65% de charges sociales
• 22 ans : 4% d’impôt / 1,6% de charges sociales
• 23 – 30 ans : 9% de charges sociales

Les terrains à bâtir montrent environ la même échelle pour les charges sociales, mais avec des incidences fiscales différentes. L’échelle prévoit une déduction annuelle de 2% de la 6ème à la 17ème année, de 4% de la 18eme année à la 24ème et de 8% de la 24ème année à la 30ième.

Taux d’imposition :

• Résidents français : 19% d’impôt + 15,5% de charges sociales
• Résidents de l’UE, CH : 19% d’impôt + 15,5% de charges sociales
• Non-résidents de l’UE : 34,5% d’impôt + 15,5% de charges sociales

Un impôt supplémentaire sur la plus-value est dû pour des gains de plus de 50.000 EUR (de 2% à 6% à partir de 250.000 EUR). Si la plus-value dépasse 150.000 EUR, un représentant fiscal sera nommé pour les vendeurs non-UE (coûts 0,7 – 1% du prix de vente). Le notaire en charge de la vente est tenu de faire le paiement au registre foncier français.

5.3 Impôt sur la fortune immobilière (LFI)

Les particuliers résidants en France et les particuliers non-résidents qui ont des actifs en France sont imposés sur leurs actifs. Les non-résidents ne sont soumis à l’impôt sur la fortune que sur leurs actifs nets français (valeur de la propriété moins le prêt). Cela implique les biens ainsi que tous les droits sur ces biens situés en France. L’impôt sur la fortune doit être payé si la valeur nette de la propriété est inférieure ou égale à 1,3 Mio. EUR. Dans ce cas la taxation est prise à partir de 800.000 EUR.

Taux des taxes :

• 800.000 EUR – 1,31 Mio. EUR = 0,5%
• 1,31 Mio. EUR – 2,57 Mio. EUR = 0,7%
• 2,57 Mio. EUR – 5 Mio. EUR = 1%
• 5 Mio. EUR – 10 Mio. EUR = 1,25%
• Plus de 10 Mio. EUR = 1,5